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从贷款买房到贷款卖房?部分高位购房者陷“房贷倒挂”,寻求补缺口

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从贷款买房到贷款卖房?部分高位购房者陷“房贷倒挂”,寻求补缺口2024更新

  万仙战阵

> 厂商新闻《从贷款买房到贷款卖房?部分高位购房者陷“房贷倒挂”,寻求补缺口》特朗普继续对日本施压:日本需要开放市场 时间:2025-11-25 03:18

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    房产市价230万,银行贷款余额260万——当郑豪在账本上写下“-30万”时,他清醒地意识到,卖掉这套房子不仅意味着资产归零,还将背上新的债务。

    在广东工作的郑豪并非个例。当前,部分房价持续下行地区,在2021年房价高点入市的购房者正面临从“贷款买房”到“贷款卖房”的尴尬局面。深圳一位资深房产中介向第一财经记者证实:“今年以来,这类‘卖房款不足以偿还银行贷款’的情况有所增多,其中多数是2021年前后高杠杆入市的投资型客户。”

    面对资金缺口,业主们正在寻求应对之策。部分购房者尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补差额,亦有业主评估申请暂停还款的可能性,以缓解短期资金压力。

    多位业内专家指出,当前出现的个案背后,反映出市场下行周期中高杠杆购房带来的财务风险。这不仅为高位入市的投资者敲响了警钟,也为探索建立更完善的市场风险分担机制提供了现实参照。如何在维护金融体系稳定的同时,妥善化解居民债务风险,成为当前值得深入探讨的课题。

    缺口

    2021年10月,刚毕业不久的郑豪第一次动了买房投资的念头。从事地产策划工作的他,身边不乏“靠买房实现财富跃升”的案例。在行业氛围影响下,他做了一番“精打细算”:比对一二手房价格、测算税费和利息、评估区位潜力——最终以2.7万元/平方米的价格,选中了一套总价340万元的房子。当时周边二手房均价已达3万元,他认为这是一个“性价比之选”。

    在父母支持下,郑豪凑齐102万元首付,背上了每月1.4万元的月供。他曾在笔记本上算过:只要房价涨到3.2万元/平方米,就能覆盖所有成本。“此后再涨多少,都是纯赚。”那时的他并未预料到,这道计算题的结果在三年后彻底反转。

    2023年起,地产行业波动加剧,郑豪的收入也变得不稳定。占收入大头的奖金时常延迟发放,而每年的房贷、房租与基本开支合计约20万元,几乎耗尽他的基础工资,月供压力陡然增大。

    更严峻的是楼市价格的下跌。限售期将满,同户型挂牌价已跌至230万元左右。尽管他已转为利率更低的公积金贷款,商贷利率也在下行,剩余贷款仍多达260万元。这意味着即便卖房成功,他还需自掏接近30万元补足差额。

    郑豪粗略计算,不计税费,仅利息支出与房价下跌带来的损失已超过130万元。这套120多平方米的房子至今仍是毛坯状态,“装修还要再投20多万,未来工作地点不确定,出租也难,只好先放着。”

    他打算限售期一满就立即卖房“回血”,手中流动资金已经“撑不住多久”。

    在另一个城市东莞,做家具生意的李明面临相似处境。中介最新成交数据显示,他3年前以500多万元购入的学区房,如今市价仅约249万元。“当年为这套房抵押了郊区房产,倾尽积蓄,看中的是城区的增值潜力,没想到现在反受其累。”李明说。

    如今,他仍欠银行280万元贷款,即便以249万元成交,也需自补31万元的缺口。

    “虽然家里还有不同意见,但是目前房子已经找好了买家,不确定未来的价格,也不打算再赌了。”李明说,未来回老家开一个小店养家糊口,多陪陪家人。

    一位深圳中介人士透露,这类“卖房不足以还贷”的情况今年以来明显增多,“年初以来,我们门店接触到的类似案例明显增多,几乎每个月都会遇到两三例。”

    据他观察,陷入这种困境的业主大多是在2021年房地产市场高位时期入市。当时市场热度高,很多购房者采取较高的杠杆比率,有些还通过一些擦边操作,实际首付比例甚至不足三成。如今房价回调,这些高杠杆投资的脆弱性逐渐暴露出来。

    他进一步分析指出,这些房产多数位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域。“当时这些区域的价格被炒得过高,现在价值回归时跌幅也最明显。其中投资客占比高,很多都是抱着‘快进快出’想法的短线投资者,没想到会被套牢。”

    减杠杆

    面对“卖房不足以还贷”的困境,部分高位购房者正在通过各种方式艰难去杠杆,其中不乏风险与争议。

    “信用贷、消费贷都考虑过,但担心违规,银行抽贷,最终放弃了。”李明告诉记者。像他这样的购房者往往陷入两难:一方面需要资金填补卖房产生的差价,另一方面又受限于融资渠道。他计划通过“亲友借款+过桥贷款”组合筹资,但过桥贷款高昂的利息也让他压力倍增。

    相较之下,郑豪的处境更为严峻。他考虑过申请暂停还款,但了解到审批严格且存在不确定性。更令他困扰的是,市场上涌现出一批声称能“断供保房”的中介机构,“接触了几家,要么操作不合规,要么收费惊人,听起来都不靠谱。”郑豪说。

    第一财经记者以购房者身份咨询一家中介,工作人员透露,他们主要通过法律程序为房贷违约客户争取时间。虽然最终无法改变结果,但通过提出管辖异议、质疑利息计算等方式,可以将诉讼过程延长至一年甚至更久。

    然而,这种操作方式在业内存在争议。深圳某律师事务所合伙人在交流时对记者表示,这实质上属于恶意诉讼,不仅增加了金融机构的维权成本,也使债务人陷入更深的债务泥潭。拖延越久,机构收费越多,最终受损的还是购房者。

    银行方面对此类现象保持警惕。某股份制银行信贷部人士表示,所谓的“保房”机构大多利用信息不对称获利,其中不乏存在诈骗嫌疑。事实上,银行对短期资金困难的还款人有一定的应对机制,不需要通过中介机构。

    在制度层面,多位专家指出,制度机制仍有一定调整空间。

    东吴证券在研报中指出,美国特有的“无追索权贷款”制度给居民“断供出清”提供了出路。与大多经济体实行的有追索权贷款不同,美国部分州在住房抵押贷款合同中设置“无追索权贷款”条款,这意味着在房价贬值到不足以偿还剩余的按揭贷款时,居民可以放弃住房,无需承担剩余的按揭余额,实现快速出清。

    “当房价反弹,许多家庭脱离‘房贷倒挂’困境后,居民无力偿债的风险明显下降,主动违约的动机减少,从而减缓债务进一步恶化的风险。”中邮证券研究所分析师梁伟超进一步指出,在美国居民去杠杆的过程中,资产价格快速修复所产生的财富效应发挥了关键作用。财富增加改善了消费者信心和支出意愿,减轻了家庭“被动储蓄”偿债的压力。

    北京师范大学金融学教授钟伟此前发文指出,改善个人商品房贷款的关键,在于银行房贷不能既要求抵押物又要求追索权。房贷从银行有追索权改为无追索权,才是购房者和银行依据法制化和市场化分担风险的关键。

    不过,亦有受访业内人士持相反态度。一名房产研究人士告诉记者,目前全球主流的仍是有追索权贷款,美国也仅有少数州可设置“无追索权贷款”条款。这种模式虽然有利于居民环节债务,但在一定程度上会增加银行业的风险,在目前环境下,需要谨慎考量。

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